모기지 이자율은 항상 오름과 내림을 반복하며 집 구매자에게 봄 바람처럼 부드럽고 짧게 낮아지는 이자를 선사하기도 하며, 겨울날의 칼바람처럼 매정하고 차갑게 올라버리곤 한다. 이자율의 등락은 주식처럼 예측하기가 어려운데, 그 이유는 이자에 영향을 미치는 여러 거시경제 요인들과 함께, 미국 연방준비제도(연준)의 금리 정책, 인플레이션, 글로벌 경제 상황 등 너무나 많은 요소들이 작용하여 100% 확실한 예측을 하기 힘들기 때문이다. 특히 최근 몇 달간 인플레이션 완화 조짐과 경제 성장 둔화의 징후가 나타나면서 시장은 연준의 정책 전환 가능성에 주목하고 있다. 그렇다면 2024년 11월 모기지 이자율은 어떻게 변화할까? 지금부터 살펴보도록 하겠다.
연준은 지금까지 인플레이션 억제를 위한 금리 인상을 적극적으로 단행해왔다. 이는 주택 시장에 큰 영향을 미쳐 모기지 이자율을 급격히 상승시켰지만, 앞서 9월에 단행한 금리 인하로 이자율의 상승은 한풀 꺾이게 되었고 11월에는 모두가 예상하듯 연준이 금리 인하를 한 번 더 진행하거나 동결할 가능성도 있다. 인플레이션이 다소 안정된 모습을 보이고 있으며, 고금리가 경제에 미치는 부정적인 영향에 대한 우려가 커지고 있기 때문이며 연준이 금리 인하 또는 동결로 방향을 정한다면, 모기지 이자율도 좀 더 하락 압력을 받을 수 있다.
미국의 소비자물가지수(CPI)와 생산자물가지수(PPI)는 2023년 하반기부터 점차 안정되는 경향을 보이고 있다. 이는 인플레이션 압력이 어느 정도 완화되고 있음을 나타내며, 모기지 이자율 상승세가 다소 진정될 수 있다는 신호로 해석될 수 있다. 특히 연준이 목표로 하는 2%대 인플레이션이 점차 현실화될 경우, 장기적으로 모기지 이자율의 완만한 하락 가능성도 고려해볼 수 있다.
글로벌 경제 역시 모기지 이자율에 중요한 영향을 미친다. 중국의 경기 둔화, 유럽 경제의 불확실성, 러시아-우크라이나 전쟁 등의 외부 요인은 미국 경제에 직간접적으로 영향을 미치고 있으며, 이는 연준의 금리 정책에 반영되어 모기지 이자율 변동에 영향을 줄 수 있다. 특히 글로벌 경제가 전반적으로 약세를 보일 경우, 투자자들은 안전 자산으로 몰리며 미국 국채 금리가 하락할 수 있고, 이는 모기지 이자율의 하락을 유도할 수 있다.
모기지 이자율은 주택 시장의 수요와 공급에도 큰 영향을 미친다. 2024년 들어 주택 공급이 제한된 상황에서 높은 금리는 주택 수요를 억제하여 구매 희망자로 하여금 이자가 하락하기를 기다리는 소극적인 구매자 수를 늘리게 되었다. 이는 시장 내 잠재 수요를 형성하고 있으며 만약 11월 이후 모기지 이자율이 조금이라도 하락한다면, 주택 구매 수요가 다시 증가할 가능성이 높다. 실제로 필자가 체감하는 융자에 대한 문의 또한 24년 초에는 구매희망자들의 소극적인 문의가 주를 이루었다면 9월 이후 적극적인 문의로 변환되었고 그 문의의 양 또한 매우 증가하였다.
따라서 필자의 견해로는 11월 이후에는 모기지 이자율이 약간의 추가적인 하락세를 띠며 30년 고정의 이자가 구매자의 조건에 따라 5% 중반부터 6%초반대를 형성할 가능성이 크다. 다만 현재도 조건이 좋으신 구매자의 이자는 6% 초반대가 가능하기 때문에 모두의 희망처럼 이자가 대폭 낮아지기는 힘들다는 것이 필자의 판단이다. 이는 모두의 기대치가 시장에 이미 선 반영 되어있기 때문이며 11월에 연준이 금리 인하를 다시한번 단행하더라도 연준의 결정 이외의 다른 요소들 중 한가지라도 부정적인 영향을 미친다면, 이자율은 현재 수준을 유지하거나 다소 추가 상승할 가능성도 배제할 수 없기 때문이다. 따라서 향후 몇 달간 경제 지표, 연준의 정책 발표, 글로벌 경제 상황 등을 주의 깊게 살펴보는 것이 중요하다.
결론적으로, 2024년 11월 모지기 이자율은 인플레이션 완화와 연준의 정책에 따라 다소 완화될 가능성이 있고 집 구매의 수요는 점차 늘어날 가능성이 높다. 하지만 경제적 불확실성이 여전히 존재하는 만큼 모기지 이자율 전망은 여전히 변동성이 높은 상태를 유지할 것으로 예상된다. 따라서 올 해 안에 집을 구매해야 하는 구매 희망자로서 이자가 낮아지기만을 기다리고 있었다면, 최근 1년 대비 이자는 이미 낮아진 상황이고 앞으로의 이자 변동성, 수요의 증가로 인한 집값 상승을 고려했을 때 지금 집을 구매하여 원하는 집을 확보한 후 내년에 이자가 더욱 낮아진다면 재융자를 진행하는 것이 옳은 판단이 될 것이다.
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