처음으로 집을 구매하시는 분은 에스크로 계정(escrow account) 또는 임파운드 계정(impound account)이라는 용어를 처음 대하시는 경우가 대부분인 듯 하다. 이런 분들께 론 오피서가 escrow account를 재산세와 집보험을 함께 impound 시킬 것인지, 재산세만 impound시킬 것인지를 알려달라고 하면 그 의미가 무엇인지 몰라 당황하게 되는 경우가 많다. 이번 칼럼에서는 이런 분들의 이해를 돕기위해 impound란 무엇인지에 대해 설명드리고자 한다.
모기지 융자에서 impound란, 재산세와 집보험을 각각 한 달치씩 계산하여 모기지 페이먼트(원금+이자) 와 함께 내는 것을 말한다. 그렇다면 무조건 impound를 선택하는 것이 유리할까 아니면 하지 않는 것이 좋을까? 모기지는 항상 개인의 재정상태와 금융기관의 제한을 고려해야 하므로 정답은 없다. 무조건 impound를 선택할 필요는 없으나 어느 경우라도 일장일단이 있다. 예를 들면 집 구매 시 다운페이를 20%미만으로 하거나 재융자시 집의 equity가 적을 경우, 혹은 사용하는 프로그램에 따라 금융기관은 impound를 강제하는 경우도 있지만, 일반적인 경우라면 본인이 선택해도 된다.
Impound를 선택한다면 원금과 이자는 융자를 해 준 금융기관에 납부되고 재산세와 집보험은 금융기관의 에스크로 계정에 차곡차곡 쌓이게 된다. 그 후 재산세와 보험이 시기에 맞춰서 자동으로 납부가 되는 시스템이다. 따라서 Impound를 선택하면 매달 내야 하는 금액이 원금, 이자 그리고 한달치로 계산된 재산세와 집보험을 함께 납부하기 때문에, 고정 페이먼트는 높게 느껴지겠지만 직접 기한마다 재산세 납부일과 집보험 갱신일을 신경쓰지 않아도 되므로 편하다는 장점이있다.
반면 impound를 선택하지 않는다면 개인이 알아서 재산세를 내야 할 시점에 직접 정부에 납부해야 하고 집 보험 역시 본인이 매년 연장하면 된다. 이럴 경우, 매달 원금과 이자만 낸다면 매달 페이먼트 부담은 impound시켰을 때 보다 낮아지겠지만, 재산세와 집보험을 내야할 시점에 목돈을 모아서 따로 내야하는 부담이 생긴다. 결론적으로 어느 방식을 선택한다고 해도 이는 재산세와 집보험을 내는 방식의 차이일뿐 최종적으로 지불하는 금액에는 변화가 없다.
Impound를 선택한다고 했을 때 가장 먼저 구매자분들이 궁금해 하시는 것이 비용이 따로 추가 되는지의 여부이다. 결론부터 말하자면 impound의 선택으로 인한 이용료는 전혀 없다. 하지만 impound를 시킬 경우와 선택 하지 않을 경우 클로징때 내는 비용(closing cost)에는 변화가 발생한다. 예를 들어 impound를 선택하지 않을 경우 재산세를 납부해야하는 시점에 클로징을 하지않는 한, 에스크로 계정에 일정 금액을 미리 넣어두는 reserve금액이 필요 없게 된다. 따라서 결과적으로 조금 낮은 비용으로 클로징이 가능하다. 하지만 impound로 진행할 경우 에스크로 계정에 미래에 납부해야 할 일정 수준의 재산세와 집보험을 reserve로 미리 넣어두어야 하기 때문에 클로징 때 내야 하는 금액이 비교적 높아지게 된다.
그렇지만 단순히 impound를 선택하면 클로징 때 높은 비용을 내고 선택하지 않을 경우 낮은 비용을 내는 것이라고만 생각할 수는 없다. 앞에 설명한 대로 impound 선택시의 금액은 reserve의 개념이므로 추후 납부 해야 할 재산세와 집보험을 약간 앞서 에스크로 계정에 넣어 두는 것이다. 재산세와 집보험이 클로징 이후에 예정되어 있는 납부 기일에 맞추어 자동으로 계산되도록 설정이 되어야 하기 때문이다. 그러므로 이를 “융자 진행 비용” 이라고 생각하기에는 무리가 있다.
Impound를 선택하고 집을 구매한 뒤 바로 다음 해가 되면 구매자께서 깜짝 놀라서 문의 전화를 주시는 분들이 많다. 분명 정해진 이자로 30년 고정을 선택했는데 매달 내던 모기지 페이먼트가 갑자기 “인상” 되었다고 “잘못된 것 아니냐”는 것이다. 융자 진행시 이미 설명 드린 바 있지만 집 구매 후 시기가 어느 정도 지나면 impound 선택 여부로 인한 변동사항을 잊으시는 것이 다반사라 항상 다시 설명을 해 드리게 된다.
다시 한번 설명드리자면 고정된 이자로 내는 모기지 페이먼트는 절대로 변하지 않는다. 하지만 대부분의 경우 페이먼트가 높아지게 되는데 그 이유는 본인이 구매한 집의 재산세가 오르기 때문이고 집의 가치(value)에 맞추어 집보험도 인상 될 수 있기 때문이다. Impound를 선택하지 않은 구매자라면 모기지 페이먼트의 “인상”을 경험하지 않겠지만 impound를 선택한 구매자와 마찬가지로 결과적으로는 인상된 재산세와 집보험을 직접 모아서 납부하게 된다.
결국 impound란 본인의 상황에 맞게 선택하면 되는 것이고 그 상황이 금융기관이 impound를 요구하는 상황이라면 impound를 선택하면 되는 것이다. 융자 진행에는 많은 서류들이 오가며 최선의 가성비를 선택하기 위해 정확하게 확인하고 고민해야 할 사항들이 많다. 부디 impound 선택에 있어서는 론 오피서와의 상담을 통해 본인에게 맞는 선택을 명확하고도 쉽게 하시기 바란다.
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