7% 와 8%를 아우르던 모기지 이자가 최근 Federal Reserve(연방준비제도)의 기준금리 동결과 9월 기준금리 인하 가능성으로 인하여 어느정도 안정세에 접어든 것처럼 보인다. 9월에 기준금리 인하를 하지 않을 가능성도 충분히 있지만 이미 시장의 기대치는 기준금리 인하를 기정 사실화 하고 있는 듯하다.
그렇다면 높은 이자에도 불구하고 울며 겨자 먹기로 7% 중후반대에 집을 이미 구매한 구매자의 입장에서는 이를 어떻게 받아들여야 할까? 필자는 그 쓰린 마음을 충분히 이해한다. 하지만 모기지 이자의 영역은 마치 주식이 오를지 내릴지 판단해야 하는 것과 마찬가지로 수많은 요소들의 영향을 받게되므로 한치 앞도 예측하기 어렵다. 또한 집이라는 것은 개인사정에 따라 반드시 구매해야 하는 시기라는 것도 있기 때문에 이자가 높을 때 집을 구매한 구매자라고 해서 억울해 할 필요가 없다. 억울한 감정이 드시는 분들은 낮아진 이자로 재융자를 하면 되기 때문이다. 이번 칼럼의 내용은 재융자에 관한 것으로 재융자란 무엇인지부터 알아보도록 하겠다.
재융자(Refinance)는 기존의 주택 대출을 새로운 대출로 교체하는 과정으로, 많은 주택 소유자들이 다양한 이유로 이를 고려한다. 재융자의 좋은 점 가운데 하나는 이자율을 낮출 수 있다는 점이다. 예를 들어, 대출 이자율이 높은 때에 융자를 받아 집을 구매한 구매자가 있다고 가정하자. 그리고 시장 금리가 하락하여 그동안 내던 이자율보다 현재 대출 이자율이 낮게 되었다면 재융자를 받은 후에 다달이 내야하는 상환액을 줄일 수가 있다. 이는 융자 기간을 장기적으로 보았을 때 수천 혹은 수만 달러까지 절약할 수 있는 효율적인 비용 절감 방법이다. 따라서 재융자는 금리의 변동폭이 클 때 그 결과에 대한 유불리를 정기적으로 살펴보는 것이 좋다.
또한, 재융자는 대출 기간과 조건을 재조정할 수 있는 기회를 제공한다. 예를 들어, 30년 대출을 15년 대출로 재융자하면 이자 비용을 절감하면서도 더 빨리 대출을 갚을 수 있다. 반대로, 월 상환 부담을 줄이기 위해 대출 기간을 15년에서 30년으로 연장하는 것도 가능하다. 뿐만 아니라 기존에 FHA 융자를 받았었는데 모기지 보험을 내지 않기 위해 일반 융자(Conventional)로 변경을 원하거나, 변동 금리(Adjustable rate) 대출을 받았었는데 장기적인 이자율 안정성을 확보하기 위해 고정 금리(Fixed rate) 대출로 변경을 원한다면 재융자를 받으면서 조정이 가능하다. 뿐만 아니라 초기 주택 구입 시 신용 점수가 낮아 높은 이자율을 감수해야 했지만, 이후 신용 점수가 개선되었다면 더 나은 조건으로 재융자를 진행 할 수 있다.
그러나 재융자를 결정할 때는 반드시 확인해야 하는 몇 가지 중요한 요소들이 있다. 재융자를 문의하시는 고객분들 중 적지 않은 수의 고객분들께서 본인이 받아둔 융자를 아무런 비용 없이, 혹은 처음보다 간소한 절차를 통해 재융자를 받을 수 있을 것이라고 기대하시는 분들이 계시다. 하지만 재융자는 말 그대로 “다시” 융자를 받는 것 이므로 처음 융자를 받을 때와 똑같은 절차를 거치며 그에 따른 비용 역시 발생한다. 따라서 재융자를 고려할 때는 이러한 재융자 시 드는 비용이 절감된 이자 비용을 초과하지 않도록 주의해야 한다. 예를 들어 재융자에 지불해야 할 총 비용이 $8,000 이라면, 재융자 후에 남은 기간 동안 지불해야 할 이자가 $8,000 보다 더 많이 절감이 되어야 재융자를 받는 의미가 있다. 뿐만 아니라 월 상환 부담을 줄이고자 대출 기간을 연장하는 재융자를 원할 경우, 매달 지불 해야 하는 월 상환액은 줄어들지만 남은 기간 동안 지불 해야 할 총 이자 비용은 증가할 수 있다. 따라서 장기적인 재정 계획과 목표를 명확히 하고 재융자 여부를 신중히 결정해야 한다.
결론적으로, 재융자는 현재의 대출 조건을 개선하고 재정적인 부담을 줄일 수 있는 유용한 도구이다. 그러나 재융자의 이점과 함께 잠재적인 비용과 위험 요소를 충분히 이해하고, 자신의 재정 상황에 가장 적합한 결정을 내리는 것이 중요하다. 재융자를 고민 중인 집 보유자라면 먼저 재융자 후에 자신이 절감할 수 있는 이자금액이 얼마가 되는지에 대해 융자 전문가에게 상담을 받은 후에 결정할 것을 강력하게 추천 드린다.
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