나날이 고공 행진을 하던 모기지 이자가 5월 초반에 잠시 주춤하는 모습을 보였다. 하지만 여전히 높은 이자로 인하여 구매시기를 계속 망설이시는 분들이 대다수이다. 그와 함께 Discount point를 활용하여 이자를 낮추고 싶어하시는 고객 분들의 문의 역시 늘어나고 있다. 집 구매를 계획하고 계신 구매 예정자라면 주변에서 한번쯤은 Discount point에 대한 이야기를 들어 보신 적이 있을 것이다. 그렇다면 discount point 란 무엇이며 포인트 구매 후 이자를 낮출 때 과연 어떠한 장단점이 있을까?
Discount point란 구매자가 모기지 융자를 받을 때 융자 받는 금액의 특정 퍼센트를 비용으로 지불하여 모기지 이자율을 낮추는 것을 말한다. 간혹 포인트 구매 비용을 론 오피서에게 지불하는 융자 수수료로 잘못 인식하고 계신 분들이 계시지만, 이는 잘못된 인식으로 포인트 구매는 론 오피서가 아닌 융자를 내어주는 금융기관에 지불하고 낮은 금리를 받는 것이다. 포인트는 매 순간 변화하는 금리와 마찬가지로 변동이 생기는데, 예를 들어 어제는 1% 포인트를 구매하면 이자를 0.375% 낮출 수 있었다고 해도 오늘은 금리의 영향으로 1% 포인트를 구매해도 이자를 0.25%만 낮출 수 있는 상황이 발생할 수도 있는 것이다.
중요한 점은 구매를 결정하기 전에 구체적으로 포인트 구매가 본인에게 득이 되는지 실이 되는지를 잘 따져 보아야 한다는 점이다. 포인트 구매로 인해 낮아지는 이자율이 장기적으로 보았을 때는 이자로 내는 상당한 금액을 절약할 수 있기 때문에 괜찮은 옵션일 수 있다. 예를 들어 40만불 융자를 받는 상황에서 구매자에게 주어진 이자가 7%라고 가정 하고, 구매자가 융자금액의 1%의 포인트($4,000)를 지불해서 이자를 6.625%로 낮출 수 있다면 당장 $4,000의 추가 비용은 발생 하지만 30년으로 계산해보면 총 $35,984.83을 절약할 수 있다.
이처럼 포인트 구매로 인한 가장 큰 장점은 위의 예에서 알 수 있듯이 결과적으로 30년 간 지불해야 하는 이자를 줄일 수 있으며 모기지 이자가 낮아지기 때문에 매달 내야 하는 모기지 페이먼트의 지불 부담이 줄어든다는 장점이 있다. 이는 가계의 금융 안정성을 높일 수 있으며, 혹시라도 발생할 수 있는 구매자의 재정 위기 시에도 높은 이자로 높은 페이먼트를 내는 것에 비해 부담을 덜어줄 수 있다.
뿐만 아니라 포인트 구매로 인한 지출은 모기지 이자와 마찬가지로 소득공제를 받는 것이 가능하여 일부 경우에는 세금 공제의 대상이 될 수도 있다. 따라서 포인트 구매 금액에 따라 집을 구매한 년도에 세금 보고시 혜택을 받을 수 있고 1% 포인트 구매가 결코 헛되지 않을 수 있다.
반면 역시나 가장 큰 단점으로는 초기 비용의 부담이다. 미래에 내야 할 이자를 줄이기 위해 현재의 현금 흐름에 무리가 올 수 있으며, 포인트 구매를 위해 처음 계획했던 것 보다 추가로 자금을 마련해야 할 수도 있다.
또한 포인트 구매의 이점을 누리려면 모기지를 장기간 보유하는 것이 중요한데, 만약 구매자가 짧은 기간 내에 집을 팔고 이사를 갈 예정이거나 모기지를 빠르게 상환할 계획이 있는 경우, 혹은 가까운 미래에 금리가 낮아질 것을 예상하여 추후 낮아질 이자로 재융자를 계획 중에 있다면 재융자의 시점에 따라 득이 될 수도 실이 될 수도 있지만 포인트 구매의 장점을 충분히 누리기는 어렵다. 따라서 필자는 구매자가 포인트 구매를 원할 경우 항상 집을 얼마나 소유할 예정인지를 묻고 구매자의 득실에 어떠한 영향을 미치는지 계산한 후 알맞은 옵션을 제공하고 있다.
종합하자면, 포인트 구매는 모기지 이자의 총지출을 줄이고 개인의 금융 안정성을 향상시키는 장점을 제공하지만 초기 비용 부담과 장기간 거주 계획 필요성 등의 단점도 함께 고려해야 한다는 것이 핵심이다. 필자의 경험상 구매자분들은 비용이 높아지는 것을 이자가 오르는 것과 견줄 정도로 꺼려 하시는 분들이 많다. 그로 인해 포인트 구매에 대한 거부감을 갖고 계신 분들도 계시지만, 단기간 내에 이사 계획이 없고 장기간 집을 소유할 예정이라면 요즘 같은 고금리 시대에는 포인트 구매가 생각보다 매력적인 옵션으로 다가올 수 있다. 따라서 론 오피서와의 상담을 통해 득실을 잘 따져본 후 본인에게 알맞은 결정을 하시기를 추천드린다.
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