최근에 상담을 진행했을 때 있었던 일화이다. 손님은 다운페이 금액이 부족한 상황이라서 모기지 보험(Private Mortgage Insurance: PMI)을 매달 내야 하는 상황이었다. 관련 내용을 자세히 설명 드렸으나 결국 모기지 보험을 내지 않아도 되는 융자 회사를 찾으시겠다며 상담을 마무리 하였다. 그렇다면 다운을 20% 미만으로 하면서 모기지 보험을 내지 않아도 되는 융자는 가능할까?
결론부터 말씀드리자면 VA론이 아닌 이상 불가능하다. 일화 속 고객님은 일반융자(conventional loan)로 진행하셔야 했고 모든 구매자는 20% 미만으로 다운을 하게 될 경우 모기지 보험을 내야만 한다. 이것은 일반 융자뿐만 아니라 정부 프로그램인 FHA론을 받을 때에도 마찬가지로 모기지 보험 프리미엄(Mortgage Insurance Premium: MIP)을 내야만 한다. 왜냐하면 융자를 내어주는 금융기관에서 볼 때 구매자가 다운페이를 20% 미만으로 할 경우 리스크(risk)가 높아진다고 판단하여 그에 대한 보완책으로 집 구매자로 하여금 보험비를납부 하도록 하는 것이다.
그렇다면 모기지 보험은 누구를 위한 것일까? 모기지 보험은 구매자가 집 대금을 납부하지 못하게 될 경우 융자를 내어준 금융기관을 보호하기 위한 보험이다. 다시 말하면 금융기관을 위한 보험이다. 구매자인 일반인들의 입장에서는 억울하다고 생각할 수도 있겠지만 적은 다운 페이먼트로 융자를 받기 위해서는 모기지 보험을 피할 수 없다. 그리고 금융기관에서는 금융기관 자신이 받는 피해를 방지하기 위한 마지노선을 ‘다운페이 20% 이상’으로 설정한 것이고 그에 따라 ‘최소한 20% 다운페이’를 요구하고 있는 것이다. 20% 미만으로 다운페이를 할 경우 모기지 보험을 피할 수는 없다는 것은 불변의 진리라고 보면 된다. 그렇다면 그 다음으로 중요한 것은 이 모기지 보험을 나중에라도 없앨 수 있는 방법은 없을까? 결론부터 말하자면 ‘있다.’ FHA론의 경우 10%미만으로 다운할 시 융자의 남은 상환 전체기간(life-time) 동안 모기지 보험을 내야하고 10%이상일 경우 11년간 납부하게 된다. 따라서 10%미만일 경우에는 나중에 크레딧 스코어가 좋아졌을 때 FHA가 아닌 일반 융자로 재융자를 받아서 빠져 나와야 하며, 10%이상 다운을 했다면 마찬가지로 일반 융자로 재융자를 받거나 11년을 기다려야 한다.
일반 융자의 경우라면 FHA론과는 다르게 좀 더 수월하게 보험을 해지할 수 있다.
구매한 집의 에퀴티(equity)가 22%이상이 되면 자동 해지가 되기 때문이며, 본인이 생각했을 때 20%가 됐다고 생각되는 시점에 해지 신청을 할 수 있기 때문이다. 그 시점이라는 것은 본인이 원금 상환을 추가로 많이 했거나, 집 내부 바닥이나 뒷마당 등의 업그레이드로 인해 집 가격이 상승했을 것이라는 기대가 있을 때, 같은 동네의 집값 상승, 또는 낮은 이자로의 재융자시 책정되는 집의 가치가 높아질 경우 등이 바로 그 시점이다. 물론 감정(appraisal)을 새로 받고 감정가에 따라서 해지가 가능하거나 불가능 할 수 있지만 모기지 보험을 해지할 수 있는 다양한 방법들이 있다는 것 만으로도 집 구매 후 모기지 보험을 해지할 다양한 계획을 세울 수 있다.
그렇다면 나중에 해지하는 시점까지 모기지 보험을 내야 하니 무조건 다운페이 준비를 20%까지 해야만 하는 것일까? 다운페이 준비가 20%미만이어도 지금 당장 집을 사야 할 이유가 있는 분들에게는 매달 내야하는 모기지 보험이 아깝긴 하지만 나중에 오를 집값을 위한 투자라고 생각 할 수 있다. 뿐만 아니라 모기지 보험을 내지 않기 위해 20%이상의 돈을 모아야겠다고 다짐하고 수년에 걸쳐 돈을 모았는데 그때 가서는 집값이 더욱 상승하여 자금을 더 모아야 할 수도 있다. 따라서 모기지 보험을 내야만 하더라도 반드시 손해인 것은 아니며 집을 구매하는 적절한 시기와 손익은 개개인의 생각과 상황에 따라 모두 다르기 때문에 정답은 없다. 다만 20% 미만으로 다운을 준비하시는 구매자 분들께서 모기지 보험에 대한 이해도가 있다면 집 구매 시 좀 더 알맞은 계획을 세울 수 있을 것이다.
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