[Column|모기지] 모기지 융자에 적용되는 크레딧의 모든 것

융자를 진행하려면 크레딧(신용) 조회는 피할 수 없는 첫 관문과도 같다. 앞서 사전 승인서를 받기 전에 크레딧 조회를 진행해야 하는 이유와 주의사항에 관한 컬럼을 기재한 적이 있으나 오늘은 보다 더 구체적으로 크레딧 조회에 관한 내용을 공유해 드리고자 한다.

융자를 내어주는 금융기관은 기본적으로 세 곳의 신용평가 회사(Credit Bureau)를 통해 크레딧 조회를 진행한다. 많은 분들이 은행 또는 Credit Karma 같은 곳을 통해 무료로 본인의 크레딧 스코어(신용 점수)를 확인하곤 하는데 이 점수는 바로 이 세 곳(Equifax, TransUnion, Experian) 에서 제공하는 정보에 기반한다.

각각의 신용평가 회사가 제시하는 개인의 크레딧 스코어는 항상 같을 수는 없다. 이는 신용평가 회사마다 스코어 산출 방식이 다르기 때문이기도 하며 개인의 크레딧 활동이 어떤 것은 신용평가 회사 한 곳에만 보고되고 나머지 두 곳에는 보고되지 않는 등의 변수도 있기 때문이다. 따라서 금융기관은 신용평가 회사에서 제공하는 스코어들의 중간 점수를 구매자의 크레딧 스코어로 규정한다. 예를 들어 내 스코어가 Equifax에서 720점, TransUnion에서 730점, Experian에서 740점으로 나왔다면, 융자 진행에 사용되는 크레딧 스코어는 730점이 된다.

크레딧 스코어에 관련된 가장 많은 문의 중 하나는 본인이 직접 은행을 통해 본 스코어가 왜 융자를 받을 때 나오는 스코어와 다르냐는 것이다. 여러가지 이유가 있지만 가장 큰 이유는 크레딧 스코어는 신청하는 신용 계좌 유형에 따라 적용되는 risk factor(위험 요소)가 다르기 때문이다. 일반적으로 보여지는 내 스코어는 모니터링 목적의 soft pull(간접 신용 조회)로서 800점일 수 있으나, 집을 구매할 때에는 일반적인 상황보다 위험 요소가 더 높아지며 hard pull(정식 신용 조회)로 진행 되기 때문에 800점 보다 낮은 스코어가 나올 수 있는 것이다. 혹은 위에서 설명한 중간 점수의 예에서 보았듯이 내가 무료로 알아본 스코어가 Experian회사를 기반으로 제공받은 정보라면(740점) 내가 융자를 받을 때는 중간 점수인 730점을 사용해야하기 때문에 고객 입장에서는 내 스코어가 융자를 받으려니까 “달라졌다”라고 오해하는 경우도 있다.

좋은 이자를 받기 위한 조건으로는 다운페이를 얼마나 하는지 구매하는 집은 어떤 type인지 등의 여러가지 요소들이 있지만 크레딧 스코어 역시 좋은 이자와 직결되는 요소 중 하나이다. 일반적인 상황에서 스코어가 높으면 높을수록 좋은 이자를 기대할 수 있기 때문이다. 이런 기대로 인해 간혹 더 좋은 이자를 받기위해서는 본인보다 크레딧 스코어가 더 높은 배우자 혹은 가족 구성원 중 한 명을 co-borrower(추가 융자신청인)로 정해서 융자를 같이 신청하면 도움이 될 것으로 판단하시는 분들도 계시다. 하지만 co-borrower가 필요한 이유가 단순히 크레딧 스코어를 높이기 위함이라면 전혀 도움이 되지 않는다. 앞서 설명한 중간 점수 룰(rule)은 co-borrower에게도 적용이 되며, 내 중간 점수와 co-borrower의 중간 점수 중 낮은 스코어를 사용하기 때문에 결국에는 도움이 되지 않는 것이다. 예를 들어 나의 중간 스코어가 730이고 co-borrower가 780일 경우, 이자를 받을 때 적용되는 크레딧 스코어는 여전히 730점이 된다. 반대로 나의 중간 스코어는 730인데 co-borrower의 중간 스코어가 700점이라면 co-borrower의 중간 스코어로 이자가 책정 되기 때문에 오히려 독이 될 수 있다.

크레딧 스코어만 좋다고 융자를 더 많이 받을 수 있거나 무조건 좋은 이자를 받을 수 있는 것은 아니지만, 크레딧 스코어가 1점만 낮아도 이자가 높아지거나 반대로 1점이 높아서 더 나은 이자를 받을 수 있기도 하다. 뿐만 아니라 1점 차이로 융자가 안되는 안타까운 상황이 발생할 수도 있기 때문에 융자를 받기 위해서는 본인의 크레딧 스코어 관리가 필수적이며 매우 중요하다. 따라서 융자를 알아보는 초기 단계더라도 크레딧 조회를 미루지 말고 본인의 스코어와 크레딧 히스토리를 초기에 파악해 두시기를 추천 드린다.