안녕하세요, 라스베가스 부동산 전문 리얼터 제이입니다.
월간 라스베가스의 감사한 제안을 받아 이번에 부동산 칼럼을 맡게 되었습니다.
비록, 글을 쓰는 재주가 뛰어나지는 않지만, 라스베가스 부동산에 관심이 있으신 독자분들께 실제 경험을 바탕으로 좋은 정보를 제공하는데 도움을 드릴 수 있도록 노력하겠습니다.
칼럼 의뢰를 처음 받았을 때, 첫 주제를 무엇으로 할까 고민을 하다가, 연말이 가고 연초가 온 만큼, 코로나 이후의 지난 부동산 시장의 흐름을 돌아보면서 앞으로의 추세에 대한 내용을 다루어 보려고 한다.
2022년 봄, 부동산 경기가 그 정점을 찍어갈 때 즈음의 기억을 돌이켜 보면, 당시 나는 아직도 모기지 이율을 고정하지 않았던 고객들에게 열심히 연락을 했던 기억이 있다.
당시의 시장 이율이 너무 높다고, 앞으로의 5-6%의 이율 전망은 말이 안된다고 생각을 하시는 분들도 종종 있었다. 하지만, 사실 코로나 기간의 이율이야말로 아주 특별한 혜택이었다. 어느덧 모기지 이율은 6%를 넘어, 7%가 기본인 시장이 되었고 그 중간에는 8%까지 올라간 시기도 있었다.
모기지 이율이 가파르게 상승을 시작하면서 부동산 시장은 2022년 초여름, 그 정점의 시기를 찍고 순식간에 얼어붙었다. 그도 그럴 것이 바이어들이 어느날 갑자기 사라졌다.
그로 인해 각종 추측들이 무성했다. 점점 높아지는 모기지 금액을 감당하지 못해 앞으로 쫓겨나는 사람들이 많아질 것이다, 그로 인하여 집 가격은 폭락할 것이다, 미국 경기가 매우 나빠질 것이다… 등의 각종 추측들이 많았지만 실제로 라스베이거스의 부동산 경기는 꾸준히 버티고 조금씩 나아갔다. 오히려 2023년으로 접어 들어 봄이 되면서 부동산 경기는 천천히 그리고 조금씩 상승의 흐름으로 방향을 잡아갔다.
그도 그럴 것이 1-2% 낮은 이율로 집을 구입했던 분들은 기존의 집을 팔고 새로이 높은 이율로 집을 구입할 이유가 없기 때문에, 굳이 무리하며 집 가격을 낮추어 리스팅을 하려 하지 않았고, 아예 리스팅을 차후로 미루었기에 공급 물량이 턱없이 부족하여 시장의 가격이 자연스레 조절되었다.
새 집을 짓는 빌더들도 자체적으로 공급 물량을 조절하고, 2021년 2022년 얻었던 수익을 이용하여, 새로 집 구입을 고려하는 바이어들에게 모기지 론 이율을 낮추는데 도움을 주거나, 옵션 비용 지원, 클로징 비용 지원 등, 여러 방법으로 바이어들의 새 집 구입을 도왔다. 그러면서도 실제 직전 클로징된 집들의 가격보다는 싸지 않게 가격을 조절하면서 조금씩 가격 상승의 움직임을 주도했다.
더욱이 라스베이거스로 이주하는 인구가 늘어나고, 사업체 이동 등이 늘면서 수요를 공급이 점차 따르지 못하고, 부족한 인벤토리 물량으로 인한 부동산 시장은 그로 인하여 안정적으로 거래가 이루어질 수 있었다. 미국의 경기도 과거의 부정적이었던 전망과는 달리 안정적인 회복을 함으로써 한 몫을 더했다.
하지만 그 와중에도 급하게 집을 팔아야만 했던 셀러들의 경우에는 새 집을 공급하는 빌더와의 이율 경쟁에서 밀리기 때문에 집 가격을 낮추어야만 리스팅한 집이 팔렸고, 높은 이율로 인하여 섣불리 집을 사지 못하는 바이어들 사이에서 현금으로 집을 구입하는 바이어나 투자자들은 그 기회를 잘 이용하여 집가격을 시장가보다 낮추어 구입할 수 있었다.
2024년 모기지 이율은 앞으로 점점 더 내려갈 것으로 전망을 하고 있습니다. 모기지 이율이 내려갈수록, 그리고 미국의 경기가 회복 될수록, 속도와 시기의 차이만 있을 뿐 집 가격은 계속 움직일 것이다.
지금도 빌더들의 프로모션(인센티브)은 눈에 띄게 사라져 가고 있고, 그 와중에도 직전 클로징 한 집 가격 보다는 새로 계약하는 집의 가격을 계속 조금씩 더 올려서 판매하고 있기 때문이다.
항상 해가 바뀌고 봄이 되면 바이어들이 몰려오기 때문에 발빠른 바이어들은 2023년 연말과 연초, 빌더의 마지막 프로모션을 이용하여 좋은 거래를 하고 있습니다. 라스베이거스는 이미 들어온 인프라가 많고, 앞으로도 계속 발전 계획들로 가득하다. 주 세금 혜택이 있기에, 더욱이 캘리포니아 주를 비롯하여 타 주의 비즈니스 이동 계획으로 앞으로 이주하여 오려는 사람은 갈수록 늘어날 것이다.
앞으로 이렇게 높아가는 바이어의 숫자 폭만큼 집 물량이 따라가지 못하게 된다면, 그리고 모기지 이율이 조금씩 더 내려간다면 어떻게 될까? 2028년 LA Olympic 시기를 완공 목표로 다시 대두되고 있는 캘리포니아 주와 연결되는 고속열차까지 완공되면 또 어떻게 될까?
만약 ‘올해 이율이 더 내려간 다음 집을 사야지’라고 계획을 하고 있다면, 지금 구입하고 차후 리파이낸싱을 하라고 조언하고 싶다. 물론 그 누구도 미래를 섯불리 단정짓고 내다 볼 수는 없다. 또한 느닷없이 전쟁이 또 터진다거나 각종 정책이 크게 바뀌는 등의 변수도 생길 수 있다. 하지만 앞서 언급한 부동산 흐름을 유추할 수 있는 요소들을 잘 이해한다면, 독자들 각자의 결론은 정해지리라 생각된다.