요즘 경기(景氣) 불안정 여파로 2차 융자 문의가 활발히 이루어지고 있다. 따라서 오늘은 2차 융자(2nd Mortgage 또는 Home Equity Loan)란 무엇인지, 높은 이자임에도 불구하고 받을만한 가치가 있는지에 대하여 알아보자.
집을 이미 소유하신 분들은 집을 담보로cash-out재융자를 받아 원하는 곳에 사용할 수 있다. 하지만 대다수의 집 소유자 분들은 팬데믹을 기점으로 낮은 이자로 집을 구매했거나 재융자를 했기 때문에, 현재의 이자로cash-out 재융자를 받으려면 기존에 받은 낮은 이자를 포기 해야하는 안타까운 상황이 발생한다. 이럴 때 사용할 수 있는 방법이 바로 2차 융자이다. 즉 급전이 필요할 때 기존 1차 모기지는 유지하되 집을 담보로 새롭게 융자를 받는 것이 바로 2차 융자이다.
집 소유자가 융자 페이먼트를 납부하지 못하게 되어 은행에서 차압이 들어왔다고 가정해보자. 이럴 경우 2차 융자를 해준 대출 기관은 집을 매각한 대금의 수혜를 두번째로 받게 된다. 이것은 대출기관의 위험 부담률을 높이게 되므로 2차 융자의 이자율은 항상 높을 수 밖에 없다. 요즘에는2차 융자의 이자율이 기본적으로 10%를 넘고 있으며 개인 상황에 따라 12% 이상이 되기도 한다. 이자만 듣고 보면 2차 융자를 받을 이유가 1도 없다고 생각하기 쉽다. 그러나 2차 융자를 잘만 활용하면 경제적으로 큰 도움이 되어 상황을 반전시킬 수도 있다. 아래의 예들을 살펴 보도록 하자.
예1, 집을 소유하고 있고 회사도 안정적이게 잘 다니고 있는 A씨. 개인적인 사정으로 personal loan $50,000을 받고 매달 $1,268페이먼트를 내고 있다. 통장 잔고 부족으로 인해 갚지 못한 크레딧 카드빚이 $20,000이며 카드 회사에 지불해야 하는 이자는 20%를 상회한다. 게다가 자동차 페이먼트는 $30,000이 남았고 매달 $800을 내고 있다. 매달 페이먼트가 너무나도 부담이 되고 카드 빚이 줄어들지 않아 크레딧 스코어도 점점 낮아지고 있어 심리적으로도 위축되고 우울하다. 이때 2차 융자 $100,000 을 12%이자 30년 term으로 받는다면, 모든 빚을 갚고 $1,028.61로 줄어든 새로운 페이먼트를 내게 된다. 이는 기존보다 $1,000이상이나 줄어든 금액이고 20% 이상씩 내고 있던 크레딧 카드 이자를 내지 않기 때문에 A씨의 실물 경제력은 건전성을 확보하게 된다. 큰 빚을 해결했다는 기쁨과 자신감은 그간 노심초사했던 위축감과 우울증을 털어낼 수 있는 원동력이 된다.
예2, 펜데믹 기간이던 3년전 2.5% 이자로 $200,000융자를 받아 집을 구매한 B씨. $100,000의 급전이 필요한 상황이라 고민에 쌓여 있다. B씨가 집을 담보로 하는 $300,000 cash-out 재융자를 신청할 경우, 30년 고정 7.875% 이자에 $790.24였던 월 페이먼트는 $2,175.21로 인상되고 융자 기간은 다시 30년으로 변경된다. 하지만 12% 이자로 2차 융자를 받는다면 페이먼트가 $1,818.85(1차 $790.24+2차 $1,028.61)이므로, cash-out 재융자보다 매달 $356.36을 세이브 할 수 있고 1차융자는 남은 27년간 매달 $790.24를 납부하면 되어 결과적으로 이득이 된다.
위의 두 가지 예를 통해서 알 수 있듯이 2차 융자는 그 쓰임새에 따라 높은 이자여도 이용할 가치가 충분히 있다. 그러나 2차 융자에서 절대로 간과해서는 안되는 사항이 두 가지가 있다. 하나는 2차 융자의 목적이 빚 정리라면 융자기간을 30년으로 해서 당장의 페이먼트 부담을 줄일 수는 있지만 30년 만기를 채우게 될 경우 총액을 따지면 어마무시한 이자를 내게 된다는 것이다. 따라서 빚 정리가 목적일 경우에는 최대한 빠른 기간 내에 원금을 상환할 계획을 세워 두는 것이 좋다. 다른 하나는 2차 융자 역시 1차 융자와 마찬가지로 mortgage loan을 받는다는 것이다. 따라서 융자를 받기위한 과정은 1차 융자를 받는 것과 동일한 절차로 진행되며, 대출 기관에 따라 다양한 가이드라인이 존재하므로 론 오피서와의 상담이 필수이다.
결론적으로 위에서 언급한 주의사항을 준수하기만 한다면 2차 융자는 집을 소유한 사람이 빚 정리 혹은 급전이 필요할 때 고려해 볼 수 있는 좋은 옵션이 될 수가 있다.
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