이번 글에서는 집을 사려는 분들이라면 누구나 한 번쯤은 들어 보았을 ‘첫 집 구매자(First Time Home Buyer)’를 위한 혜택과 그와 관련된 오해에 대해 설명드리고자 한다.
집 구매에 관한 광고를 보면 첫 집 구매자일 경우 엄청난 혜택을 받을 수 있을 것 같다는 생각이 들 때가 많다. 그래서인지 대다수의 고객분들은 “나는 첫 집 구매자니까 론이 더 나오지 않나요?”, “비용 없이 융자가 가능하죠?” 하는 등의 질문을 많이 하시는데 실상은 첫 집 구매자를 위한 론이 누구에게나 똑같이 적용되지 않는다는 것을 이해해야 한다.
그럼 도대체 첫 집 구매자란 무엇인지 또 어떠한 혜택이 있다는 것인지 살펴보도록 하겠다.
첫 집 구매자란, 거주 목적의 Primary home, 2 nd home, 혹은 투자용 집 등을 최근 3년간 소유한 적이 없는 구매자를 말한다. 예를 들어 본인이 작년에 소유하던 집을 팔았고 현재는 소유한 집이 전혀 없다고 해도 첫 집 구매자에 속하지 않는다. 반대로 수년 전에 이미 첫 집 구매자로서 집을 구매한 후 3년 전에 집을 팔고 현재까지 소유한 집이 전혀 없었다면 첫 집 구매자의 조건을 갖추게 된다. 그렇다면 첫 집 구매자가 받는 혜택이란 도대체 무엇일까?
첫 집 구매자를 위한 혜택으로 주(State), 카운티, 도시마다 각자의 거창한 프로그램 이름들이 다양하게 존재하지만 이 프로그램들의 공통점은 다운페이 및 비용(closing cost)을 보조해 주는 것에 초점을 맞추고 있다. 첫 집을 구매하는 사람들의 대부분이 겪는 가장 큰 문제는 보통 다운페이에 사용할 목돈이 없다는 것이기 때문이다. 라스베가스는 개인 상황에 따라 최대 4%의 다운페이를 보조해 주지만 그 보조금을 갚아야 하는 프로그램과, 최대 $15,000을 다운페이로 보조해 주고 3년 이상 거주할 경우 $15,000을 갚지 않아도 되는 프로그램이 많이 애용되고 있다.
이와 같은 프로그램들은 첫 집 구매자가 집을 구매할 때 부담이 되는 초기 비용을 낮춰 줌으로써 집 구매의 진입 장벽을 낮추어 주는 역할을 한다. 하지만 첫 집 구매자라고 해서 모두가 이런 혜택을 받는 것은 아니다. 이 프로그램들은 여유가 있는 사람들이 부(富)를 더욱 축적할 수 있도록 도움을 주는 프로그램이 아니라, 첫 집의 꿈을 품고 있지만 꿈에서 멈춰 있어야만 하는 구매자에게 기회를 줄 수 있도록 설계된 프로그램이다.
따라서 기본적인 융자 가이드라인 에도 부합해야 하며 추가로 정부에서 정한 몇 가지 기준에 해당될 때에만 혜택이 주어진다. 예를 들어 Clark 카운티 기준 집값이 $504,081을 넘어서는 안되고 2인 가구 기준 구성원 전체의 소득(Household income)이 $89,734를 넘어간다면 혜택을 받을 수 없다.
정부의 다운페이 보조 프로그램 이외에도 첫 집 구매자에게 매력적일 수 있는 프로그램은 FHA론이다. 보통 고객분들께서 FHA론은 본인이 첫 집 구매자일때만 이용 가능 하고 많은 혜택이 주어진다고 오해 하시는 경우가 많다. 하지만 FHA론이 일반융자(Conventional Loan) 보다 진입 장벽이 다소 낮기 때문에 처음으로 집을 구매하는 구매자에게 좀 더 이상적일 수는 있지만, 반드시 첫 집 구매자의 조건을 충족시켜야 하는 것은 아니며 다운페이 보조 프로그램 같은 혜택이 있는 것도 아니다.
FHA론의 “혜택” 이란 구매자의 크레딧 스코어가 일반 융자의 기준치보다 낮더라도 융자 신청이 가능하며 동시에 다운페이를 최소 3.5%까지만 해도 가능하다는 것이 첫번째이다. 크레딧 스코어가 낮은 상황에 다운페이도 부족한 상황이라면 일반 융자로 진행 시 이자가 너무나 높아지거나 아예 융자 승인이 나오지 않을 확률이 매우 높다. 하지만 FHA론으로 진행을 하게 된다면 융자가 가능한 상황이 될 수 있으니 엄청난 혜택이 아닐 수 없다. 그리고 FHA론을 받은 이후 이자를 낮추기 위해 재융자를 원한다면 서류절차가 매우 간소한 FHA streamline refinance를 이용할 수 있기때문에, 재융자 시 일반 융자에서 요구하는 소득증명 및 복잡한 서류작업을 건너 뛰고 낮은 이자를 간편히 누릴 수 있어 이 또한 큰 혜택이라 볼 수 있다.
결국 첫 집 구매자를 위한 혜택이라는 것은 상대적으로 낮은 크레딧 스코어를 가진 사람과 적은 다운페이를 가진 구매자에게도 기회를 제공하여 주택 구매를 장려하는 정부의 정책에 기초한다. 따라서 앞에서 설명 드린 것처럼 첫 집 구매자라 해서 모두에게 적용되는 혜택이 아님을 이해하고 자신의 경제 사정을 론오피서와 미리 구체적으로 상담하는 것이 가장 좋은 조건을 확보할 수 있는 ‘지혜의 샘’이 되는 셈이다.
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